山本 英司
2026年度税制改正において、不動産を活用した相続税対策が大きく見直される可能性が報じられています。これまで不動産は、相続税評価額が市場価格（時価）より低く算定される仕組みを活かし、相続税対策の有効な手段と考えられてきました。
土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価され、賃貸不動産であれば貸家建付地や貸家評価によって、さらに評価額を引き下げることができたためです。
しかし近年、こうした評価と時価の大きな乖離を利用した相続税対策について、「課税の公平性を損なう」との指摘が強まり、制度見直しの検討が進んでいます。今回の改正案では、相続税評価において路線価よりも購入価格や時価に近い水準を重視する方向が検討されており、特に相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産や、不動産小口化商品が対象となる可能性が高いとされています。
仮にこうした見直しが実現した場合、不動産オーナーにとって最も大きな影響は、相続税評価額の上昇です。これまで1億円程度で評価されていた不動産が、1.5億円以上に引き上げられることも想定され、その結果、相続税額が大幅に増加する可能性があります。相続財産の多くを不動産で保有している場合、下記リストで6個以上のチェックが付くようであれば、納税資金が不足し、不動産の売却や借入を検討せざるを得ない状況に直面することも考えられます。
☐ 直近数年で相続税対策目的の不動産購入を行った
☐ 貸家建付地・貸家評価による評価減を前提にしている
☐ 不動産小口化商品を保有している
☐ タワーマンションを保有している
☐ 現行評価での相続税額を把握している
☐ 相続税がどこまで増えるか把握している
☐ 納税期限（10か月）までに現金化できる資産がある
☐ 生命保険の非課税枠を活用している
☐ 「相続があっても売らずに済むか」を基準にしている
☐ 生前贈与（暦年・相続時精算課税）を検討している
相続税リスクに備えるため、不動産オーナーは、現行ルールと時価ベースの双方で相続税を再シミュレーションする必要があります。そのうえで、生命保険の活用や金融資産の流動性確保など、納税資金を確保する計画を再構築してみてください。
「不動産に換えておけば安心」という時代は終わりつつあります。私たち会計事務所と連携し、相続が起きても事業や生活に支障をきたさない戦略へ舵を切ることが、今後の資産防衛の鍵となりますので、税制改正の動向にも注視しながら、弊社担当者にご相談いただければと思います。
